5 Simple Techniques For 買村屋注意事項

5 Simple Techniques For 買村屋注意事項

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業權、地權、路權等有機會是分開的，透過查看燈柱了解是否私人道路，有機會買了被私人路包圍的村屋導致出入需要付天價過路費用

購買村屋注意事項繁多，買家事前宜做足資料搜集，並準備充足預算，有需要亦可尋找專業中介公司作詳細查詢。

村屋涉及僭建物是常見的潛在風險，例如密封式露台、天台玻璃屋、有蓋停車位等建築，甚至室內改裝樓梯等，都有機會是違契改建或僭建。如屋宇署發現有違規建築，有機會被釘契，必須在指定期限內清拆，解除釘契才可以繼續交易。若申請村屋按揭，銀行會因應情況作估價報告，亦會考慮重置費，即是買家還原單位的支出，可能因而扣減貸款額，若涉及僭建問題，按揭申請更可能被拒。

除了没有实质业权，也欠缺法律保障，例如出现工程延误或烂尾，买方或不能取回订金，基於交易风险，只要业权仍未正式转让，银就不会批出按揭。因此，在买卖前要查册清楚已取得满意纸及已补地价丁屋的注册摘要纪录，基本上到土地注册处出一份关於物业的查册，大部分相关资讯都能找到。

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但如果是屋邨形式的村屋或丁屋，可能当中有三、四十幢村屋在内，而新买家只购入其中一座的话，就未必拥有该土地的权益。土地可能由发展商购买，再分拆成一座座出售，地权未必属於新买家。

準業主在購買村屋前如果看到該單位有建設露台、天台、花園、停車位等要跟代理或是業主再三確認有否僭建或是違反原有契約私下改建。一旦被銀行發現涉及潛建問題，很大的機會會扣減貸款額或拒批按揭。還有一點是劏房問題，一閒村屋被拆分為幾個單位出售。這些非標準呎數的單位肯定會影響村屋按揭的批核。

如果村屋涉及僭建令，但買賣雙方仍想繼續進行交易，雙方就需要在臨時買賣合約中，列明清拆費用由哪一方負責。

房貸申請會在簽訂買房契約後，要如何找到適合自己的房貸呢？每間銀行給的房貸利率與貸款成數都不同，建議要貨比三家。

一些歷史較悠久的新界圍村，村屋業權與附近範團的路權及地權未必有清晰記錄，例如村屋通道可能是由部份村民集體擁有，但卻是所有住戶的出入必經之路。購買時，買家須查清路權，避免出現糾紛，影響按揭。

除了沒有實質業權，也欠缺法律保障，例如出現工程延誤或爛尾，買方或不能取回訂金，基於交易風險，只要業權仍未正式轉讓，銀就不會批出按揭。因此，在買賣前要查冊清楚已取得滿意紙及已補地價丁屋的註冊摘要紀錄，基本上到土地註冊處出一份關於物業的查冊，大部分相關資訊都能找到。

如果村屋沒有辦法在獲取滿意紙 (即完工證) 買村屋前必看 之前通過補地價就轉讓出去，那麼就代表這個村屋是沒有業權的，所以買家是不會收到法律的保障。倘若到時候發生建築工程與預期不相符，就很難去做投訴。因此，在找銀行申請按揭時，獲批的成數會受影響。

建議不要買太老房子，可能會不好脫手。若無法購買市中心，選擇新興重劃區時可以考慮地區未來發展性，如未來有捷運線或是重大建設進駐，都能提升房屋價值。儘管買房後開始背負貸款，但要想的是「預計持有的時間」，能夠抵銷房貸還款年限，才有機會「以小換大」越住越好。

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